Frais de notaire et droits d'enregistrement : tout ce qu'on ne vous dit pas
Au-delà du prix d'achat affiché, comptez en moyenne 7 à 9 % de frais. Voici la décomposition exacte, ligne par ligne, et les leviers de négociation.
Younes Tazi
15 avril 2026·2 min de lecture
Frais de notaire et droits d'enregistrement : tout ce qu'on ne vous dit pas
Combien coûte vraiment l'achat d'un appartement à 2 millions de MAD ? Pas 2 millions. Plutôt 2,18 millions. Voici exactement où va cette différence — et ce qui se négocie.
La décomposition standard
Pour un bien titré et résidentiel à 2 000 000 MAD :
| Poste | Taux | Montant |
|---|---|---|
| Droits d'enregistrement | 4 % | 80 000 MAD |
| Conservation foncière | 1,5 % | 30 000 MAD |
| Honoraires du notaire | 1 % HT | 24 000 MAD TTC |
| Frais de notaire annexes | ~0,3 % | 6 000 MAD |
| Taxe communale (si neuf) | 0,5 % | 10 000 MAD |
| Total estimé | ~7,5 % | 150 000 MAD |
Si le bien est neuf et que vous bénéficiez du dispositif "logement social" ou d'un programme aidé, les droits d'enregistrement peuvent tomber à 1 % — vérifiez l'éligibilité avant de signer.
Ce qui se négocie
Les honoraires du notaire : la grille est libre depuis la réforme. Comptez sur 1 % HT comme référence, mais sur un dossier au-dessus de 3 millions, négociez à 0,75 % sans complexe. Faites jouer la concurrence en demandant un devis à deux études.
La répartition acheteur-vendeur : les frais sont théoriquement à la charge de l'acheteur, mais rien n'empêche de demander une participation du vendeur (5 000-10 000 MAD) dans la négociation finale. Souvent accordé si la transaction se fait rapidement.
Les pièges spécifiques au marché marocain
Bien non titré : si le bien est sous "moulkia" (acte adoulaire) plutôt que sous titre foncier, prévoyez 30 000-50 000 MAD supplémentaires pour la procédure d'immatriculation foncière. Et un délai de 6-18 mois.
Litige successoral en cours : un quart des transactions marocaines retarde de plusieurs mois pour cette raison. Demandez systématiquement la vérification des héritiers avant le compromis.
Sous-estimation du prix : pratique encore courante pour minimiser les droits. C'est tentant pour le vendeur, dangereux pour vous — le fisc peut requalifier dans les 4 ans, et vous payez les rappels + pénalités. Refusez, ou exigez une compensation explicite et documentée dans l'acte.
